Amortera eller spara

Efter att nyligen ha köpt min första bostad blir det nu också snart dags för mig att börja fundera på vilket som är bäst, att spara eller amortera.

Bolånens storlek i Sverige

Mitt lån kommer bli på cirka 1,4 miljoner vilket jag först trodde var ganska lågt. Enligt en rapport från maj i år från SBAB som det ofta refereras till är dock medianbolånet i Sverige "bara" 1,3 miljoner. Endast 14% har ett bolån på över 2 miljoner och bara cirka 7% över 3 miljoner!

När media rapporterar om höjda räntor tar man ofta både 2 och 3 miljoner som exempel så jag hade nog gissat på att medianen låg närmare 3 miljoner. Om vi utgår från att rapporten är korrekt utförd (siffrorna har man kommit fram till genom att fråga 1100 bolånetagare hur stora lån de har) så är väl som vanligt förklaringen att media ofta utgår från Stockholm i sin rapportering.

Räntans påverkan på månadskostnaden

Efter gårdagens sänkning av styrräntan till 2,75% kan man nu räkna med en ränta på runt 3,75% eller cirka 2,6% efter avdrag.

Att göra extra amorteringar med dagens ränta kommer inte göra några underverk för månadskostnaden så jag tycker det är mer intressant att titta på vilka effekter det skulle ge vid en ränta på låt säga 7% vilket väl också är vad många banker räknar med att man ska klara av.

Efter avdrag ger det en ränta på 4,9% vilket innebär följande månadskostnad vid olika belopp:

1 400 000: 5 717

1 300 000: 5 308

1 200 000: 4 900

1 100 000: 4 492

1 000 000: 4 083

900 000: 3 675

800 000: 3 266

700 000: 2 858

200 000: 817

Som jämförelse ger dagens ränta (cirka 2,6% efter avdrag) en månadskostnad på cirka 3 000 kronor för ett lån på 1 400 000.

Hur mycket ska man amortera?

Amortera gör man till stor del för att skydda sig mot kommande räntehöjningar. Hur stor skillnad blir det då om räntan går till låt säga 7%?

Med gällande regler måste man amortera minst 2% ner till 70% belåningsgrad och sedan 1% ner till 50%. Efter 50% behöver man inte amortera alls. 

Exempel: 10 år

Amorterar man så lite som möjligt (2% i 5 år och sedan 1% i 5 år) blir det totalt 216 000 på 10 år, kvarvarande skuld 1 184 00. Höjs då plötsligt räntan till 7% blir månadskostnaden enligt ovan cirka 4 900 kronor.

Amorterar man istället 5 000 kronor i månanden i 10 år är kvarvarande skuld 800 000 och månadskostnaden blir istället 3 266 kronor.

Skillnad: 1 634 kronor/månad

Exempel: 20 år

Amorterar man så lite som möjligt (2% i 5 år och sedan 1% i 15 år) blir det totalt 360 000 på 20 år, kvarvarande skuld 1 040 00. Höjs då plötsligt räntan till 7% blir månadskostnaden enligt ovan cirka 4 247 kronor.

Amorterar man istället 5 000 kronor i månanden i 20 år är kvarvarande skuld 200 000 och månadskostnaden blir istället 817 kronor.

Skillnad: 3 430 kronor

Jag hade nog trott att skillnaden skulle blir större efter 10 år, man har betalt in nästan 400 000 extra (pengar som kunde gått in på börsen istället) och sänker sin månadskostnad med drygt 1 600 kronor. Efter 20 år börjar man dock se en ganska stor effekt och efter 23 år är ju lånet helt avbetalat med den högre amorteringen, vilket det aldrig(!) blir om man följer miniminivån.

Hur mycket kommer jag amortera?

Jag trodde som sagt att man skulle se effekten snabbare men det visar sig ta ganska lång tid innan det påverkar månadskostnaden i någon större utsträckning.

Jag är för tillfället inställd på att amortera just cirka 5 000 i månaden och på så sätt betala av hela lånet på 23 år. Rationellt är det troligen bättre att ha en något lägre amorteringstakt, men emotionellt tror jag det kommer kännas bättre för mig att se lån och räntor minska i en snabbare takt.

Köpt bostad

Efter att ha bott i hyresrätt hela livet har jag nu relativt hastigt och lustigt köpt mig en bostadsrätt.  Bakgrunden är att hyresvärden efter många år insett att hyran där jag bor nu är alldeles för låg och kommer tillämpa något som kallas "infasning" av hyran och höja den i etapper fram till 2027. 

Från att ha varit cirka 6 000 kronor kommer den landa på närmare 9 000 kronor 2027. Jag fick besked om detta i början av september och skrev på kontrakt för nya lägenheten denna vecka.

Att hitta lämplig lägenhet visade sig nästan handla mer om att hitta rätt bostadsrättsförening än lägenhet så nedan listas några punkter att ha i åtanke som gör att man på gott och ont kan filtrera bort cirka 90% av alla objekt.

Föreningens storlek

Visas på första sidan på Hemnet som "Antal lägenheter". Jag förstod först inte vad jag skulle göra med informationen men insåg efter ett tag att det kan vara ett problem med en allt för liten förening. Om taket behöver bytas är det t ex bättre om det är 100 lägenheter som delar på kostnaden än 8.

Ett annat problem är helt enkelt att styrelsen måste bestå av minst tre personer, vad händer om en eller två flyttar och övriga (inklusive man själv) inte är intresserade? 

Större är alltså bättre och min smärtgräns går vid cirka 25 lägenheter.

Föreningens skuldsättning

Skuldsättningen brukar visas som "bostadens indirekta nettoskuldsättning". Gör den inte det får man leta i föreningens årsredovisning efter skuldsättning per kvadratmeter. Bostadens indirekta nettoskuldsättning är nämligen skuldsättning per kvadratmeter x antal kvadratmeter så om skuldsättningen är 2500/kvadrat och lägenheten är på 60 kvadrat är bostadens indirekta nettoskuldsättning 150 000.

I teorin innebär detta att om räntan höjs 2 procent från dagens nivå ökar kostnader för den del man har i föreningen med 150 000 * 0,02 = 3000 per år eller 250 kronor i månaden.

Hade skuldsättningen istället varit säg 800 000 för samma lägenhet (vilket inte är ovanligt i nyproduktion) hade summan istället blivit 800 000 x 0,02 = 16 000 per år eller drygt 1300 kronor i månaden.

Sen är det förstås inte säkert att det slår igenom med höjd månadsavgift på samma belopp (föreningen har vanligen sina lån bundna på ett antal år t ex) men risken finns.

En låg skuldsättning anses vara under 5000/kvadrat vilket väl låter rimligt.

Stambyte

Vatten och -avloppsrör sägs ha en livslängd på cirka 50 år och sedan börjar det bli dags att göra något åt dem, antingen genom stambyte eller stamrenovering.

Stambyte innebär precis som det låter att de byts ut helt vilket är en besvärlig process som tar cirka 8 veckor och man kan vanligen inte bo i bostaden under tiden.

Stamrenovering är betydligt enklare, tar någon vecka och man kan bo kvar under tiden. Nackdelen är att det inte håller lika länge som ett stambyte utan att man i många fall bara skjuter på problemet 10-20 år.

 Att köpa en lägenhet som snart behöver stambytas är alltså något man helst vill undvika, dels är det dyrt att genomföra och dels besvärligt att inte kunna vistas i bostaden på 8 veckor.

Ett sätt är förstås att köpa lägenhet i en relativt ny fastighet men de brukar oftast ha ganska hög skuldsättning  (se ovan) och går därför bort av den anledningen.

Är det stamrenoverat för 5 år sedan håller det troligen många år till men vad man helst vill se i beskrivningen är stambyte någon gång under 2000-talet.

Trappstädning och gårdsskötsel

En kanske inte lika viktig punkt som de övriga och heller inte lika vanlig men lusläser man beskrivningen är det ändå inte så ovanligt med formuleringar som "trappstädning enligt rullande schema" eller "de boende hjälper till med trädgårdsskötsel enligt schema". 

Om detta är en nackdel eller inte är väl upp till var och en men personligen betalar jag med glädje några hundra kronor mer i avgift varje månad för att slippa detta 😀.

Ibland står det klart och tydligt i beskrivningen att man inte har några dylika åtaganden, i annat fall kan man leta i årsredovisningen efter poster om fastighetsskötsel och lokalvård.

Mäklaren vet inte mer än vad som står på hemnet(?)

Jag vet inte om jag har haft otur men min upplevelse är att mäklaren i princip inte vet mer om bostaden än det som redan står i annonsen, vilket är olyckligt eftersom det ibland står fel i annonsen. 

Som exempel har jag vid tre olika tillfällen frågat om bredband ingår i avgiften och i så fall vilken hastighet eftersom det varit otydligt i annonsen. Mäklarens reaktion har då varit att börja scrolla i annonsen och upprepa det som står där, för att sedan lova att återkomma om det (vilket ingen har gjort).

Möjligen en detaljfråga men jag kan tycka att det är en ganska grundläggande sak att ha koll på då det ju påverkar månadsavgiften med cirka 500 kronor.

Just detta går dock mycket enkelt att själv ta reda på, om fastigheten är ansluten till tele2 går man in på deras hemsida, väljer bredband och slår in adressen. Ingår bredband i avgiften bör det nu stå "gruppavtal" och priset bör också vara 0 kronor/månad för något av alternativen.

Min nya månadskostnad

Mitt lån kommer bli på cirka 1,4 miljoner kronor och jag kommer ta lånet hos Danske Bank. De ger 0,1% rabatt om man är fackligt ansluten och hela 0,5% om man går in med minst 20% kontantinsats vilket ger en ränta på i skrivande stund 4,14%. 

Tillträde är inte förens i januari och då har det förhoppningsvis varit ytterligare två räntesänkningar (besked kommer 6 november och 18 december) så man kan kanske hoppas på en ränta runt 3,75%.

Totalt blir månadskostnaden därmed cirka 4200 i avgift (inklusive bredband) + 3100 i ränta = totalt 7 300 kronor. 

För min hyresrätt + bredband betalar jag i dag 7 000 så det kommer alltså inte bli någon större skillnad. Troligen lär dessutom räntan fortsätta sjunka något under 2025.

Sedan tillkommer det amortering förstås, minimum 2 400 kronor/månad. Men det ser jag mer som ett sparande och kommer sannolikt amortera betydligt mer än så.

Den ultimata allvädersportföljen

 

Jag lyssnar nu för tiden i princip bara på två ekonomipoddar, RikaTillsammans (RT) och Sparmakarna. Den gemensamma nämnaren är väl att de sällan eller aldrig handlar om enskilda aktier utan mer tar ett helhetsgrepp kring ekonomi.

RT tycker jag personligen har tagit det några steg för långt de senaste åren och känns allt oftare som en podd som handlar mer om personlig utveckling än ekonomi, men jag lyssnar oftast på avsnitten ändå av någon anledning.

Nyligen dök det dock upp ett avsnitt som kändes mer som "gamla" RT, nämligen det om hur man skapar en allvädersportfölj som visserligen ger 1-2 procent lägre avkastning än en ren aktieportfölj men å andra sidan i princip aldrig kommer ge negativ avkastning heller.

Många drömmer kanske om en portfölj som kan avkasta 15 procent per år (och därmed dubblera pengarna var femte år!), vilket jag jag tyvärr inte tror det går att lyckas med över tid. Och om det ändå går så berodde det till stor del på tur 😏.

För mig är det betydligt mer intressant med en portfölj som denna som kan ge kanske 5-6 procent per år men inte backa mer än kanske -10% vid en riktig krasch (dvs om börsen som helhet går ner -30% eller mer).

Nu finns det ju ett avsnitt på 1.5 timme och en forumtråd med över 1000 inlägg om hur man bygger portföljen men det kan faktiskt sammanfattas ganska enkelt: man har tagit Permanent Portfolio och bytt ut kontanter mot råvaror.

Portföljfördelningen blir därmed:

25% Aktier

25% Guld

25% Långa räntor

25% Råvaror

Exakt vilka fonder eller ETF:er man sedan väljer kan man diskutera i all evighet (vilket också görs i forumtråden...) men i sin enklaste form räcker det ju faktiskt med bara en fond eller ETF för varje tillgångsslag.

Guld är väl det som är lättast, här väljer man lämpligen en fysiskt backad ETF så som 4GLD.

Vill man göra det enkelt för sig i aktiedelen räcker det egentligen med en globalfond så som Storebrand Global All Countries.

Långa räntor och råvaror tycker jag är svårt men två fonder/ETF:er som rekommenderas i forumtråden ser ut att vara L&G Multi-Strategy Enhanced Commodities (EN4C) för råvaror och fonden Captor Irirs Bond för långa räntor.

Min egen Multi Asset har väl vissa likheter med denna och innehåller 50% aktier, 14% räntor, 10% råvaror och 15% guld. Resterande utgörs av 6% silver, 4% volatilitet och 1% bitcoin. Till skillnad från allvädersportföljen är dock mina fördelningar mer eller mindre tagna ur luften 😉.

Sammanfattningsvis tycker jag det ser ut som en mycket intressant portfölj men jag tycker mig ha för dålig koll på både långa räntor och råvaror för att våga tillämpa den rakt av.

Investerar i TV-spel

 

Börsen tuffar på och den senaste insättningen jag gjorde till Avanza var i februari i år. Inte heller denna månad blir det någon påfyllning på Avanzakontot utan troligen en mindre summa som går in på sparkontot, precis som tidigare två månader. 

Det handlar inte så mycket om hur högt värderad börsen är just nu utan mer om att jag tycker att jag har tillräckligt där helt enkelt.

Därför blir det ett så kallat off topic-inlägg idag om något helt annat, nämligen TV-spel. Fast med lite god vilja kan man nog kalla det för investering också, jag har ju till och med gjort det i rubriken.

Som många andra började det för mig i slutet på 80-talet med NES aka Nintendo 8-bit eller på ren svenska "Nintendo 8-bitars".

För cirka 10 år sen fick ett jag ett infall och köpte på mig cirka 20 kassetter och nu är det tydligen dags igen. Senaste månaderna har jag kompletterat samlingen och nu ligger det 37 stycken kassetter i svarta dammskydd prydligt staplade på varandra i spelhyllan.

Och det är här investeringsbiten kommer in, precis som allt annat man kan samla på finns det även här riktigt dyra objekt som man kanske kan se som en investering också. Jag köper dock endast lösa kassetter så här är i de flesta fall priserna ganska rimliga.

Det finns faktiskt ett ganska stort utbud som ligger runt 100-300 kronor och kan man sträcka sig till 5-600 kronor täcker man in de flesta spel. Sedan finns det ett fåtal som ligger runt 1000-2000 kronor och så de extremt ovanliga som ligger runt 10 000 eller över.

Ett (ö)känt exempel på det sistnämna är Mr Gimmick som bara släpptes i Skandinavien och ligger runt just 10 000 kronor för bara kassetten. Pratar vi komplett i kartong i fint skick kan man ta den summan gånger 3 eller 4. 

Ett tag kändes det som priserna på retrospel bara steg men nu verkar de ha stabiliserat sig något, åtminstone på NES. Jämfört med för 10 år sedan är min känsla att priserna inflationsjusterat är ungefär som då i de flesta fall.

Jag köper som sagt bara lösa kassetter och mer för att faktiskt spela spelen än att samla på dem. Jag tror det bara är två spel som jag har betalat över 500 kronor för (Shatterhand för cirka 700 kronor och Shadow Warriors 2 för cirka 1000 kronor).

I de just de två fallen kan man nog säga att det mer handlar om investering än spelvärde för så bra är de inte 😀.

Det släpptes "bara" 210 kassetter till NES i Sverige så att samla alla är något som är populärt bland samlare. Själv tänker jag mig nog en mer koncentrerad samling runt 40-50 kassetter med de som fortfarande är värda att spela, vilket ärligt talat inte är särskilt många. På min shortlist har jag nu bara 2 spel kvar, Castlevania 3 och Ducktales 2, vilka båda två går på cirka 1500 kronor styck. Där nånstans går väl smärtgränsen. Tror jag.

Att koppla in sitt NES till en modern TV 2024 kan också vara en utmaning. Min förra TV från 2013 hade RCA-ingång (röd-vit-gul) så det var bara att plugga in men min nuvarande TV från 2020 har dessvärre bara HDMI.

Det finns förstås adaptrar som säger sig lösa problemet men den jag testade gav en väldigt dålig och flimrig bild. Den kostade cirka 200 kronor så man får väl vad man betalar för som brukar säga. Det finns bättre adaptrar men de är dels ofta slutsålda och kostar dessutom ofta runt 1500 och uppåt.

Min lösning är istället för närvarande att spela på en Retrofreak. Den kopplas in med HDMI och tar kassetterna från NES, SNES och ett antal andra format och det går som tur är även att koppla in originalhandkontrollerna. Sen finns det ett antal features som man kan förvänta sig idag så som att spara spelet till SD-kort, save states, turbo av/på, slow motion av/på, filters osv. 

After the gold rush

 

Guldpriset fortsätter sätta nya ATH och 1 troy ounce (31, 1 gram) handlas i skrivande stund för 2390 USD. För att sätta det i lite perspektiv tyckte jag tydligen att det var en tillräckligt stor händelse för att skriva om när guldpriset passerade 1300 USD för cirka 5 år sedan. Det innebär en genomsnittlig avkastning på cirka 13% årligen, inte så illa för en gul sten 😏.

Om jag minns rätt är det bara cirka 10-15% av guldet som faktiskt får "praktisk" nytta dvs används inom industrin på ett eller annat sätt. Resten går åt till smycken eller som investering. Det är värdefullt för att vi tycker om att titta på det skulle man nästan kunna säga. 

Att det bara finns en högst begränsad mängd bidrar förstås till värdet också, man brukar säga att om man smälte ner allt guld som hittills har utvunnits skulle det rymmas i en kub på 21 x 21 x 21 meter.

Jag började investera i guld och silver runt 2018 (tror jag), först i fonder från AuAg och sedan några år tillbaka enbart i fysiskt backade ETF:er.

Årets utveckling:

Xetra-Gold (4GLD): +20,33%
WisdomTree Physical Silver (VZLC): +25,8%
Amundi Blbrg Equlwght Commdt ex-Agricl UCITS ETF A (LYTR): +12,99%

Som synes har silverpriset faktiskt ökat ännu mer än guldpriset men det är från ganska låga nivåer och långt från ATH. Silver handlas för närvarande runt 29 USD och den senaste toppen var cirka 50 USD 2011.

Den sista ETF:en är en blandad råvarufond (ej fysiskt backad) som också gett ganska bra avkastning, delvis beroende på att den innehåller en del guld och silver antagligen.

Sammantaget har Multi Asset-portföljen ökat med +13,71% hittills i år vilket är ganska mycket mer än förväntat då den är tänkt att vara en lågriskportfölj med bara 50% aktier.

Som sagt investerade jag till en början i fonder från AuAg och dessa har förstås också haft en fin utveckling i år, särskilt Silver Bullet som ökat med drygt 28%. Fondförvaltare Eric Strand har i många år predikat om vikten av att investera i guld och silver och just nu ser det i alla fall ut som han har haft rätt. Om även hans förutspående om att silver en dag kommer nå 100 USD slår in återstår att se. 

Pensionsöversikt

 

De flesta har nog (betydligt) mer pengar i sina olika pensionslösningar än i sitt privata sparande, trots det pratas det ganska lite om det när det kommer till investeringar.

En anledning kan förstås vara att det egentligen inte är särskilt mycket man behöver göra, förutom att välja en arbetsplats som betalar in till tjänstepensionen (vilket väl 90% eller så gör) och förstås gärna tjäna så mycket som möjligt och jobba så länge som möjligt.

Utöver det kan man se över sina fondval i PPM och i vissa fall i tjänstepensionen.

PPM

På grund av den höga fondrabatten i PPM är det i teorin en god idé att välja aktivt förvaltade fonder här och byta då och då. I praktiken visar det sig dock vara ganska svårt att slå index på detta sätt.

Jag har testat den strategin periodvis och det har gått bra vissa år och sämre andra, totalt är min utveckling ändå ungefär som index.

Sedan några år tillbaka är jag därför tillbaka i 100% AP7 aktiefond och lär väl så förbli.

Tjänstepension

Har man en traditionell försäkring och långt kvar till pensionen gör man här klokt i att byta till en fondförsäkring om möjligt. Om det går att göra över huvud taget beror på vilket avtal man tillhör, i mitt fall PA16 Avdelning 2. Enligt avtalet placeras varje månad:

2,5% av månadslönen i den valbara delen

2% av månadslönen i Kåpan tjänste

1,5% av månadslönen i Kåpan flex (nytt från 2024!)

De två sistnämnda är traditionella försäkringar vars innehåll inte går att påverka själv. Värt att notera är att det från och med i år alltså betalas in 1,5% extra varje månad jämfört med tidigare vilket med ränta på ränta kan göra ganska stor skillnad under ett yrkesliv.

De 2,5% som man kan styra över själv placerar jag sedan några år tillbaka hos AMF med följande fördelning:

70% AMF Aktiefond Global

10% AMF Aktiefond Sverige

10% AMF Aktiefond Småbolag

10% AMF Aktiefond Tillväxtmarknader

AMF har hittills på gott och ont erbjudit ett ganska skralt utbud som i princip bestått av ett tiotal av deras egna fonder. Blev därför något förvånad när de nyligen lade till följande fonder:

Handelsbanken Hälsovård Tema

Swedbank Robur Fastighet

Swedbank Robur Technology

Samtliga kostar 0,5% vilket är en ganska kraftig rabatt mot de cirka 1,3-1,5% de kostar på Avanza. Jag har ägt samtliga tidigare (tror jag) i egna portföljer tidigare och visst blir man lite sugen på att köpa t ex Swedbank Robur Technology med rabatt när man tittar på utvecklingen den senaste tiden.

Portföljen jag har idag på AMF tror jag dock är så pass bra att den i princip kan se ut så fram tills pension utan några ändringar vilket också är ganska skönt, så det blir troligen inga förändringar just nu. Möjligen efter nästa techkrasch 😏.

Senaste köp

Multi Asset

Med förmodat sjunkande räntor börjar räntefonder se allt intressantare ut och jag har därför valt att öka ränteexponeringen något i portföljen. Jag hade 4% "över" och dessa kommer nu placeras i räntefonden Captor Iris Bond A.

Den ger exponering mot svenska räntor med mycket långa löptider på cirka 10-15 år. I teorin (och som det  brukar heta, "allt annat lika") bör alltså en sänkning av styrräntan med 1% medföra en uppgång för fonden på 10-15%.

Jag kunde också ha valt att bara skjuta in mer pengar i AMF Räntefond Mix men valde att komplettera med Captors fond pga de längre löptiderna.

Tänkt fördelning i portföljen med 50% aktier och 50% övrigt är numera så här:

Storebrand Global All Countries (40%)
Spiltan Aktiefond Investmentbolag (5%)
PLUS Allabolag Sverige Index (5%)

Xetra-Gold (4GLD) (15%)
AMF Räntefond Mix (10%)
WisdomTree Physical Silver (VZLC) (5%)

Amundi Blbrg Equlwght Commdt ex-Agricl (10%)

Amundi Fds Volatil Wld A USD C (5%)

Captor Iris Bond A (4%)

BITCOIN XBT (1%) 

Av övriga innehav är det värt att notera att BITCOIN XBT stigit med cirka +50% i år och att bitcoin nu återigen närmar sig ATH. Jag är visserligen glad att jag har 1% exponering mot bitcoin men tänk om man hade vågat ha 10%...  

En krasch på -80% eller så lär väl dock komma även den här gången förr eller senare så det börjar väl bli dags att sälja av lite. 

Utdelningsfonden

Jag har länge haft som mål att ha minst 20% utdelande ETF:er i portföljen vilket nu har uppnåtts genom att sälja av ett antal innehav och placera i ETF:er istället. För närvarande är det faktiskt 25% som är placerat i ETF:er. Förutom att ha fyllt på i tidigare innehav har jag också köpt in dessa tre:

Franklin European Quality Dividend UCITS ETF

WisdomTree Emerging Markets Equity Income UCITS ETF

WisdomTree Emerging Markets SmallCap Dividend UCITS ETF

Den förstnämnda är en ETF med europeiska högutdelande bolag som bland annat Petrusko har skrivit om. Lite som en europeisk XACT Norden Högutdelande, kanske.

Övriga är inriktade på tillväxtmarknader och därmed länder så som Taiwan, Kina, Brasilien, Sydkorea och Indien. Att investera i tillväxtmarknader jämfört med övriga marknader har historiskt lett till lägre avkastning de flesta tidsperioder men någon gång vänder det väl 😏. Jag tycker en mindre exponering om max 5-10% av portföljen är ok och just nu ligger den på cirka 2%.