99 aktier och 6 ETF:er i utdelningsfonden

Nu är det över 1 år sedan jag listade innehaven i utdelningsfonden och därmed hög tid för en uppdatering. 

I november 2023 bestod den av hela 165 enskilda aktier och 3 ETF:er och antalet aktier har nu minskat rejält till "bara" 99 stycken, nära på ett hanterbart antal. Vid förra uppdateringen skrev jag också att jag fortfarande ville ha ett tresiffrigt antal aktier vilket uppenbarligen inte stämmer längre. Jag kommer nog fortsätta minska antalet något och lägga in mer pengar i utdelande ETF:er istället.

Det är rätt mycket hype runt den nya svenska ETF:en Montrose Global Monthly Dividend MSCI World UCITS ETF, se t ex Petruskos inlägg för detaljer. I korta drag är det en månadsutdelande ETF med cirka 6% utdelning som handlas i SEK (vilket innebär att man slipper växlingsavgifter a 0,25% vid köp och sälj).

Som man kan gissa av namnet följer den MSCI World  vilket innebär cirka 70% exponering mot USA och cirka 20% exponering mot 7 enskilda amerikanska techbolag vilket jag väl inte är särskilt förtjust i. Den är dock mer defensiv än en ren globalfond pga krångelupplägget med optioner och covered calls, återigen, se Petruskos inlägg för mer detaljer 😀.

Den utdelande globala ETF jag har valt är Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF - (USD) Dist som istället för att följa ett globalt index har fokus på utdelande bolag och vars USA-exponering endast är 43%.

Vid en större nedgång framförallt i USA men även globalt bör den väl klara sig bättre än Montrose ETF men det kanske blir ett litet köp i Montrose framöver ändå...

Nåväl direktavkastningen hos aktiedelen i portföljen ligger för närvarande på 5,29% enligt Avanza och topp 3 i portföljen ser ut så här:

Muenchener Rueckversicherungs-Gesellschaft AG +154%

Björn Borg +141%

IBM +124%

Förutom Björn Borg ligger direktavkastningen för dessa på under 3% så här kan det kanske vara läge att ta hem vinsten och placera pengarna i något med högre utdelning istället. Björn Borg brukar Avanza för övrigt visa som 0% i direktavkastning av någon anledning men det brukar inte stämma. Blir det 3 kronor som förra året ligger den på över 5%.

De 3 innehav som gått sämst i portföljen är:

AMSC ASA -18%

Aker BP -17%

Archer Daniels Midlands -17%

De två första innehaven har en mycket hög utdelning om över 10% respektive över 20%(!) medans Archer Daniels Midlands ligger runt mer modesta 4%. Min gräns för att sälja ett innehav för att det presterat för dåligt ligger runt -30% så dessa får sannolikt ligga kvar i portföljen. 

Sen förra uppdatering har också dessa 3 ETF:er tillkommit:

Franklin European Quality Dividend UCITS ETF

WisdomTree Emerging Markets Equity Income UCITS ETF

WisdomTree Emerging Markets SmallCap Dividend UCITS ETF

Innehavet i de två Emering Markets-ETF:erna är mycket litet (cirka 1% av portföljen vardera) och tur är väl kanske det, utvecklingen har inte varit något vidare de senaste åren. Men det vänder väl vilket årtionde som helst för emerging markets...

Nedan listas samtliga innehav, mycket nöje: 

Aktier:

2020 Bulkers

AbbVie

Acadian Timber Corp

Aker BP

Allianz SE

Altria Group

Amcor

AMSC ASA

Antero Midstream

Arbor Realty Trust

Archer Daniels Midland

Ares Capital

Atria A

AXA

Axfood

Bank Of Nova Scotia

Basf SE

Bilia A

Björn Borg

Boston Pizza Royalties Income Fund Unit

Bristol-Myers Squibb

Campbell Soup

Canadian Imperial Bank Of Commerce

Canadian Utilities Ltd.

CapMan

Chevron

Cibus Nordic Real Estate

Cisco Systems

Cloetta

Coca-Cola

Community Trust Bancorp

Consolidated Edison

Credit Agricole SA

Deutsche Telekom AG

Digital Realty Trust

DNB Bank

E. On SE

Elisa

Enbridge

Enel SpA

Europris

Franklin Resources

Freenet AG

General Mills

Gibson Energy Inc

Gilead Sciences

Gjensidige Forsikring

Gladstone Investment

Handelsbanken A

Horizon Technology Finance

IBM

Johnson & Johnson

Kellanova

Kemira

Kesko A

Kimberly-Clark

Kone B

Kraft Heinz

Ltc Properties

M&T Bank

Main Street Capital

Muenchener Rueckversicherungs-Gesellschaft AG

NAXS

Nordea Bank

Old Republic International

Omega Healthcare Investors

ONEOK

Orange.

Orion A

Orkla

PepsiCo

Philip Morris

Power Corp. Of Canada

Prudential Financial

Realty Income REIT

Rogers Sugar Inc

Sampo A

Sanofi

Scandinavian Tobacco Group

SEB A

Securitas B

SKF B

Storebrand

Swedbank A

T. Rowe Price Group

Tele2 B

Telenor

Telia Company

Texas Instruments

Tietoevry

TotalEnergies SE

Tryg

Unilever

UPM-Kymmene

Verizon Communications

Volati Pref

Volvo B

W. P. Carey REIT

Öresund

ETF:er:

Franklin European Quality Dividend UCITS ETF

iShares Asia Pacific Dividend UCITS ETF USD (Dist)

Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF - (USD) Dist

WisdomTree Emerging Markets Equity Income UCITS ETF

WisdomTree Emerging Markets SmallCap Dividend UCITS ETF

XACT Nordic High Dividend Low Volatility

Portföljer och lån 2025

Multi Asset

I förra inlägget funderade jag på att ta in Spiltan Räntefond Sverige i Portföljen igen. Sagt och gjort, jag minskade något i AMF Räntefond Mix och tog in Spiltans fond också så nu har jag tre räntefonder med lite olika inriktningar.

USA:s del av de "globala" indexfonderna har växt ordentligt de senaste åren och uppgår nu ofta till närmare 75%(!). I Storebrand Global All Countries som följer ett bredare index är den i skrivande stund dock "bara" 66%.

Med tanke på att cirka 20% av fondens värde utgörs av 7 amerikanska techbolag börjar även det bli lite mycket för mig. Så som hedge mot en eventuell techkrasch i USA har jag nu sålt av en del och placerar istället 10% av portföljen i Storebrand Europa.

Portföljen består nu således av:

Storebrand Global All Countries 30%

Storebrand Europa 10%
Spiltan Aktiefond Investmentbolag 5%
PLUS Allabolag Sverige Index 5%

AMF Räntefond Mix 5%
Captor Iris Bond A 5%

Spiltan Räntefond Sverige 5%

Xetra-Gold (4GLD) 15%
WisdomTree Physical Silver (VZLC) 5%

Amundi Blbrg Equlwght Commdt ex-Agricl UCITS ETF A (LYTR) 10%

Amundi Fds Volatil Wld A USD C 4%
BITCOIN XBT 1%

Med 12 fonder/ETF:er börjar det bli i mesta laget men jag har samtidigt svårt att se vad jag skulle göra mig av med. Lite onödigt med 2 olika sverigefonder möjligen och efter att ha minskat rejält i bitcoin när det gick över 100 000 USD börjar nu det innehavet bli så litet att det snart inte är så meningsfullt längre.

Utdelningsfonden

Inga ändringar här än så länge, alltjämt 112 enskilda aktier och 6 olika ETF:er 😀. Kommer troligen vikta upp norden och europa något här också i framtida köp.

Bolån

I december skrev jag att skulle invänta räntebeskedet i januari och sedan bestämma mig för om jag skulle binda halva lånet eller inte. 

I onsdags kom beskedet och Riksbanken sänkte återigen räntan med 0,25% till 2,25%. Får man tro Riksbankens tidigare prognoser skulle detta alltså vara den sista räntesänkningen på ett bra tag. Enligt de flesta andra bedömare kan det dock komma både en och tre räntesänkningar till i år.

Jag har för närvarande ett lån på 1 400 000 och en belåningsgrad på strax under 80% vilket ger en rörlig ränta på 3,39% hos danske bank. Nästa vecka sänker de räntan vilket då bör innebära 3,14% för mitt lån.

När jag skrev om det här i december så hoppades jag på att de bundna räntorna också skulle sänkas något men det blev faktiskt tvärt om och i januari höjde t ex danske bank femårsräntan på mitt lån från 3,29% till 3,49%. Så kan det gå.

Konsensus verkar nu vara att de långa räntorna har bottnat och kan komma att stiga något under året så ska man binda ska man nog göra det ganska snart.

I mitt fall kan jag alltså binda på 5 år till 3,49% eller ligga kvar på rörlig ränta på 3,14% som högst troligt kommer sjunka något ytterligare. Frågan är hur mycket? Minusränta och bolån på runt 1% hoppas jag vi aldrig kommer tillbaka till men i lägsta fall kan man kanske få en bolåneränta på 2,5%.

Binder jag räntan på halva lånet skulle det i så fall innebära att jag i värsta fall betalar ungefär 1% "för mycket" vilket efter avdrag blir ungefär 5000 kronor per år.

Åt andra hållet kan ju bolåneräntan egentligen bli hur hög som helst inom 5 år men låt säga att den hamnar på 5,5% om några år. Då tjänar jag cirka 10 000 kronor per år på att ha bundit räntan.

Jag har fortfarande inte bestämt mig men mest troligt är väl att den kommer variera inom det spannet så det spelar i slutändan kanske inte så stor roll om man binder eller inte 😀. 

Resultat 2024

Ett riktigt bra börsår (eller högst mediokert, beroende på vilket index man tittar på) är till ända och det har återigen blivit dags att summera årets utveckling och eventuella förändringar inför 2025.

Relevanta jämförelseindex beroende på hur man investerat:

OMXS30: +3,68%

OMXSPI: +6,04%

DJ USA: +24,08%

Lysa Aktier Bred: +25,86%

Storebrand Global All Countries: +26,45%


Vanguard FTSE All-World High Dividend Yield UCITS ETF - (USD) Dist: +11,98%

XACT Norden Högutdelande: +6,84%

Har man varit investerad i mestadels svenska aktier under året är risken stor att man fått en högst medioker avkastning om 4-6%.

Desto bättre ser det ut för den som legat passiv i en USA eller globalfond som båda har gett runt 25%.

Utdelningsinvesterare bör hamna någonstans mittemellan med en avkastning på 6-12%.

Mina egna portföljer hamnade på +22,07% respektive +17,32%.

Multi Asset +22,07%

Återigen mycket nöjd med den här portföljen, den innehåller bara 50% aktier men avkastade i år nästan i klass med en global indexfond. Vilket väl inte är så konstigt när framförallt guld, silver och bitcoin har gått väldigt bra i år. Så här utvecklade sig innehaven under året:

Storebrand Global All Countries: +26,45%
Spiltan Aktiefond Investmentbolag: +10,97%

PLUS Allabolag Sverige: +8,99%
Amundi Fds Volatil Wld A USD C: +14,77%
CoinShares XBT Provider Bitcoin Tracker One: +142,62%
AMF Räntefond Mix: +1,23%

Captor Iris Bond: -0,54%

Xetra-Gold (4GLD): +34,57%
WisdomTree Physical Silver (VZLC): +30,38%
Amundi Blbrg Equlwght Commdt ex-Agricl UCITS ETF A (LYTR): +13,30%

Vad som sticker ut är förstås bitcoin i år igen med en avkastning på dryga 142%(!). Mina första bitcoin-certifikat köpte jag när priset låg runt 8 000 USD och i år nådde man för första gången över drömgränsen 100 000 USD. Tyvärr vågar jag bara har runt 1% av portföljen i bitcoin men det påverkar ändå totalavkastningen lite grann när utvecklingen ser ut som den gör.

På tal om drömgränser har guld passerat ett antal sådana under året och handlas i skrivande stund runt 2 600 USD vilket väl få trodde vid början av året.

Det som har haft en riktigt tråkig utveckling i portföljen är räntefonder. I teorin borde AMF Räntefond Mix och framförallt Captor Iris Bond med sina långa löptider gynnas av sjunkande räntor men så inte i år. Jag konstaterar återigen att jag nog aldrig kommer förstå räntefonder riktigt och funderar nu på att ge upp och byta tillbaka till de två populäraste räntefonderna på Avanza - AMF Räntefond Lång och Spiltan Räntefond Sverige.  

Utdelningsfonden +17,32%

Jämfört med XACT Norden (+6%) och Vanguard All-world (+12%) är jag mycket nöjd med avkastningen även i den här portföljen. Jag har tydligen sålt av en hel del innehav under året för antalet aktier är nu "bara" 112 stycken (jämfört med 165 för ett år sedan). Det har varit en medveten strategi att försöka få ned antalet aktier för att få det lite mer överskådligt (snart kanske jag tom kan komma ihåg inom vilken branch varje bolag är i...) och om det är 50, 100 eller 200 påverkar ärligt talat inte riskspridningen i någon större utsträckning.

"Strategin" för att minska antalet bolag är att då och då sortera listan på utveckling sedan start och sälja av det som ligger -20% eller sämre och ibland även det som gått så bra att utdelningen nu är mycket låg. Pengarna från försäljningen återinvesteras i övriga bolag i portföljen, vanligen de som har lägst vikt.

Med så många innehav är det svårt att säga vad som gjort att den gått bättre än jämförelseindex, men jag skulle nog att det till största del beror på tur 😀.

Förändringar 2025

I Multi Asset-portföljen funderar jag som sagt på att byta ut räntefonderna mot något annat men tänker mig inga andra förändringar i nuläget.

I utdelningsfonden lär jag fortsätta sälja av innehav som gått för dåligt (eller för bra!).

Portföljerna är ungefär lika stora (52% Utdelningsfonden och 48% Multi Asset) men jag kommer fortsätta prioritera nysparande i Multi Asset så att den blir den större av portföljerna.

Jag har under en tid haft som strategi att ha 20% av sparandet på sparkonto vilket jag inte tror jag kommer ha under 2025. Dels så räknar jag med kommande räntesänkningar på sparkonton under året och dels så har jag ju köpt bostad och kommer därmed lägga in en hel del från sparkontot som kontantinsats.

Jag tänker mig att en ökning av Multi Asset-portföljen får ungefär samma effekt.

Sist men inte minst är väl den största förändringen att jag för första gången i livet också har ett bolån att ta hänsyn till så en del kommer också gå till amortering och därmed något mindre pengar till Avanza-kontot varje månad.

Rörlig eller bunden ränta

 

I förra inlägget skrev jag om amortering vs sparande och kom då fram till att en lämplig nivå för mig är cirka 5000 i månaden. Efter lite mer funderande kom jag fram till att det bästa upplägget förstås är att  amortera minibeloppet (i mitt fall 2400 kronor) varje månad och sedan göra extra amorteringar på cirka 30 000 kronor om året.

Då har man flexibiliteten att kunna amortera lite mer vissa år och lite mindre andra, bland annat beroende på hur börsutvecklingen är just det året.

Två Månadslöner hade för övrigt en bra kommentar på det senaste inlägget om amortering, eftersom skulden minskar och lönen ökar varje år så kommer jag troligen kunna betala av lånet fortare än jag räknar med. Det tänkte jag faktiskt inte på men så är det ju förstås, om jag tycker 5000 är en rimlig nivå idag så är det kanske 6000 om 5 år och 7000 om 10 år osv.

Räntor hos Danske Bank

Efter att ha kommit fram till lämplig amorteringsnivå är då nästa fråga om man ska ha bunden eller rörlig ränta.

I veckan hade jag lämpligt nog ett (digitalt) möte om bland annat detta med Danske Bank. Hos storbankerna har jag förstått att det oftast är en förhandling om vilken ränta man kan få men hos Danske Bank tittar man bara på storleken på lånet och belåningsgrad och sätter räntan därefter.

Under mötet använde de faktiskt precis samma kalkylator som man själv kan testa på hemsidan. I mitt fall kommer jag låna 1 400 000 med en belåningsgrad på strax under 80% vilket ger följande räntor:

3 mån (rörlig): 3,54%

1 år: 3,19%

2 år: 3,16%

3 år: 3,33%

4 år: 3,29%

5 år: 3,29%

6 år: 3,34%

10 år: 3,54%

Jag valde till att börja med rörlig ränta för hela lånet men delade upp det i två lika stora delar så att det går att binda räntan på halva lånet senare om man skulle vilja.

Prognos för styrräntan

Tittar man på Riksbanken senaste prognos för styrräntan tolkar jag det som att prognosen i skrivande stund är att räntan ska fortsätta neråt i långsam takt och vara cirka 2,25% (jämfört med dagens 2,75%) vid slutet av 2025.

Utgår man från att det stämmer bör väl en rörlig ränta ligga runt 3% vid slutet av 2025. Problemet är bara att det är just en prognos och att Riksbanken under Stefan Ingves ledning var notoriskt dåliga på att ens vara i närheten av sina egna prognoser.

Sedan Erik Thedéen tog över har det varit betydligt bättre även om det väl är för tidigt att säga så mycket om det ännu. Klart är i alla fall att han kommunicerar betydligt bättre än vad Ingves gjorde. Han gör något i sammanhanget så ovanligt som att först berätta vad han tänker göra - och sen så gör han det!

Bunden eller rörlig ränta

Att binda räntan på 1 eller 2 år ser jag personligen ingen större vits med, troligen kommer den rörliga räntan hamna under 3,16-3,19% ganska snart och skulle den gå åt andra hållet är det ändå för kort tidsperiod för att göra någon större skillnad.

Om jag ska binda delar av lånet tycker jag det är desto mer intressant att titta på räntan för 5, 6 eller kanske t om 10 år. Hur man ens kan sätta en ränta på 5 - 10 års sikt förstår jag inte riktigt, här har man ju i princip ingen aning om hur ränteläget kommer se ut. Vilket också gör det mer intressant för mig att binda på den tidsperioden, räntan kan vara 2% om 10 år men den kan också vara 7%.

Kommande räntebesked

Kommande räntebesked går att se i Riksbankens kalender:

19 december 2024

29 januari 2025

20 mars 2025

8 maj 2025

18 juni 2025

20 augusti 2025

23 september 2025

5 november 2025

18 december 2025

Som synes kommer det beslut nästan varje månad och vi lär väl inte få se en sänkning varje gång 😏. Enligt Prognosen ska ju räntan "bara" sänkas med cirka 0,5% under året så en sänkning i december eller januari och en senare under året låter väl rimligt.

Hur jag kommer göra

Planen just nu är att invänta åtminstone de två kommande räntebeskeden och sedan förhoppningsvis binda halva lånet på 5, 6 eller 10 år. Tyvärr brukar inte de långa bindningstiderna påverkas särskilt mycket av att styrräntan sänks men jag hoppas att det kan kom ner något i alla fall.

Lånets storlek påverkar också, hade jag t ex haft ett lån på 2 400 000 med 60% belåningsgrad kunde jag binda det på 5 år på 3,02% hos Danske Bank idag vilket inte ser så dumt ut.

Egentligen är jag lite lockad av att binda på 10 år men 3,54% är aningen för mycket så det blir troligen 5 eller 6 år i så fall.

Amortera eller spara

Efter att nyligen ha köpt min första bostad blir det nu också snart dags för mig att börja fundera på vilket som är bäst, att spara eller amortera.

Bolånens storlek i Sverige

Mitt lån kommer bli på cirka 1,4 miljoner vilket jag först trodde var ganska lågt. Enligt en rapport från maj i år från SBAB som det ofta refereras till är dock medianbolånet i Sverige "bara" 1,3 miljoner. Endast 14% har ett bolån på över 2 miljoner och bara cirka 7% över 3 miljoner!

När media rapporterar om höjda räntor tar man ofta både 2 och 3 miljoner som exempel så jag hade nog gissat på att medianen låg närmare 3 miljoner. Om vi utgår från att rapporten är korrekt utförd (siffrorna har man kommit fram till genom att fråga 1100 bolånetagare hur stora lån de har) så är väl som vanligt förklaringen att media ofta utgår från Stockholm i sin rapportering.

Räntans påverkan på månadskostnaden

Efter gårdagens sänkning av styrräntan till 2,75% kan man nu räkna med en ränta på runt 3,75% eller cirka 2,6% efter avdrag.

Att göra extra amorteringar med dagens ränta kommer inte göra några underverk för månadskostnaden så jag tycker det är mer intressant att titta på vilka effekter det skulle ge vid en ränta på låt säga 7% vilket väl också är vad många banker räknar med att man ska klara av.

Efter avdrag ger det en ränta på 4,9% vilket innebär följande månadskostnad vid olika belopp:

1 400 000: 5 717

1 300 000: 5 308

1 200 000: 4 900

1 100 000: 4 492

1 000 000: 4 083

900 000: 3 675

800 000: 3 266

700 000: 2 858

200 000: 817

Som jämförelse ger dagens ränta (cirka 2,6% efter avdrag) en månadskostnad på cirka 3 000 kronor för ett lån på 1 400 000.

Hur mycket ska man amortera?

Amortera gör man till stor del för att skydda sig mot kommande räntehöjningar. Hur stor skillnad blir det då om räntan går till låt säga 7%?

Med gällande regler måste man amortera minst 2% ner till 70% belåningsgrad och sedan 1% ner till 50%. Efter 50% behöver man inte amortera alls. 

Exempel: 10 år

Amorterar man så lite som möjligt (2% i 5 år och sedan 1% i 5 år) blir det totalt 216 000 på 10 år, kvarvarande skuld 1 184 00. Höjs då plötsligt räntan till 7% blir månadskostnaden enligt ovan cirka 4 900 kronor.

Amorterar man istället 5 000 kronor i månanden i 10 år är kvarvarande skuld 800 000 och månadskostnaden blir istället 3 266 kronor.

Skillnad: 1 634 kronor/månad

Exempel: 20 år

Amorterar man så lite som möjligt (2% i 5 år och sedan 1% i 15 år) blir det totalt 360 000 på 20 år, kvarvarande skuld 1 040 00. Höjs då plötsligt räntan till 7% blir månadskostnaden enligt ovan cirka 4 247 kronor.

Amorterar man istället 5 000 kronor i månanden i 20 år är kvarvarande skuld 200 000 och månadskostnaden blir istället 817 kronor.

Skillnad: 3 430 kronor

Jag hade nog trott att skillnaden skulle blir större efter 10 år, man har betalt in nästan 400 000 extra (pengar som kunde gått in på börsen istället) och sänker sin månadskostnad med drygt 1 600 kronor. Efter 20 år börjar man dock se en ganska stor effekt och efter 23 år är ju lånet helt avbetalat med den högre amorteringen, vilket det aldrig(!) blir om man följer miniminivån.

Hur mycket kommer jag amortera?

Jag trodde som sagt att man skulle se effekten snabbare men det visar sig ta ganska lång tid innan det påverkar månadskostnaden i någon större utsträckning.

Jag är för tillfället inställd på att amortera just cirka 5 000 i månaden och på så sätt betala av hela lånet på 23 år. Rationellt är det troligen bättre att ha en något lägre amorteringstakt, men emotionellt tror jag det kommer kännas bättre för mig att se lån och räntor minska i en snabbare takt.

Köpt bostad

Efter att ha bott i hyresrätt hela livet har jag nu relativt hastigt och lustigt köpt mig en bostadsrätt.  Bakgrunden är att hyresvärden efter många år insett att hyran där jag bor nu är alldeles för låg och kommer tillämpa något som kallas "infasning" av hyran och höja den i etapper fram till 2027. 

Från att ha varit cirka 6 000 kronor kommer den landa på närmare 9 000 kronor 2027. Jag fick besked om detta i början av september och skrev på kontrakt för nya lägenheten denna vecka.

Att hitta lämplig lägenhet visade sig nästan handla mer om att hitta rätt bostadsrättsförening än lägenhet så nedan listas några punkter att ha i åtanke som gör att man på gott och ont kan filtrera bort cirka 90% av alla objekt.

Föreningens storlek

Visas på första sidan på Hemnet som "Antal lägenheter". Jag förstod först inte vad jag skulle göra med informationen men insåg efter ett tag att det kan vara ett problem med en allt för liten förening. Om taket behöver bytas är det t ex bättre om det är 100 lägenheter som delar på kostnaden än 8.

Ett annat problem är helt enkelt att styrelsen måste bestå av minst tre personer, vad händer om en eller två flyttar och övriga (inklusive man själv) inte är intresserade? 

Större är alltså bättre och min smärtgräns går vid cirka 25 lägenheter.

Föreningens skuldsättning

Skuldsättningen brukar visas som "bostadens indirekta nettoskuldsättning". Gör den inte det får man leta i föreningens årsredovisning efter skuldsättning per kvadratmeter. Bostadens indirekta nettoskuldsättning är nämligen skuldsättning per kvadratmeter x antal kvadratmeter så om skuldsättningen är 2500/kvadrat och lägenheten är på 60 kvadrat är bostadens indirekta nettoskuldsättning 150 000.

I teorin innebär detta att om räntan höjs 2 procent från dagens nivå ökar kostnader för den del man har i föreningen med 150 000 * 0,02 = 3000 per år eller 250 kronor i månaden.

Hade skuldsättningen istället varit säg 800 000 för samma lägenhet (vilket inte är ovanligt i nyproduktion) hade summan istället blivit 800 000 x 0,02 = 16 000 per år eller drygt 1300 kronor i månaden.

Sen är det förstås inte säkert att det slår igenom med höjd månadsavgift på samma belopp (föreningen har vanligen sina lån bundna på ett antal år t ex) men risken finns.

En låg skuldsättning anses vara under 5000/kvadrat vilket väl låter rimligt.

Stambyte

Vatten och -avloppsrör sägs ha en livslängd på cirka 50 år och sedan börjar det bli dags att göra något åt dem, antingen genom stambyte eller stamrenovering.

Stambyte innebär precis som det låter att de byts ut helt vilket är en besvärlig process som tar cirka 8 veckor och man kan vanligen inte bo i bostaden under tiden.

Stamrenovering är betydligt enklare, tar någon vecka och man kan bo kvar under tiden. Nackdelen är att det inte håller lika länge som ett stambyte utan att man i många fall bara skjuter på problemet 10-20 år.

 Att köpa en lägenhet som snart behöver stambytas är alltså något man helst vill undvika, dels är det dyrt att genomföra och dels besvärligt att inte kunna vistas i bostaden på 8 veckor.

Ett sätt är förstås att köpa lägenhet i en relativt ny fastighet men de brukar oftast ha ganska hög skuldsättning  (se ovan) och går därför bort av den anledningen.

Är det stamrenoverat för 5 år sedan håller det troligen många år till men vad man helst vill se i beskrivningen är stambyte någon gång under 2000-talet.

Trappstädning och gårdsskötsel

En kanske inte lika viktig punkt som de övriga och heller inte lika vanlig men lusläser man beskrivningen är det ändå inte så ovanligt med formuleringar som "trappstädning enligt rullande schema" eller "de boende hjälper till med trädgårdsskötsel enligt schema". 

Om detta är en nackdel eller inte är väl upp till var och en men personligen betalar jag med glädje några hundra kronor mer i avgift varje månad för att slippa detta 😀.

Ibland står det klart och tydligt i beskrivningen att man inte har några dylika åtaganden, i annat fall kan man leta i årsredovisningen efter poster om fastighetsskötsel och lokalvård.

Mäklaren vet inte mer än vad som står på hemnet(?)

Jag vet inte om jag har haft otur men min upplevelse är att mäklaren i princip inte vet mer om bostaden än det som redan står i annonsen, vilket är olyckligt eftersom det ibland står fel i annonsen. 

Som exempel har jag vid tre olika tillfällen frågat om bredband ingår i avgiften och i så fall vilken hastighet eftersom det varit otydligt i annonsen. Mäklarens reaktion har då varit att börja scrolla i annonsen och upprepa det som står där, för att sedan lova att återkomma om det (vilket ingen har gjort).

Möjligen en detaljfråga men jag kan tycka att det är en ganska grundläggande sak att ha koll på då det ju påverkar månadsavgiften med cirka 500 kronor.

Just detta går dock mycket enkelt att själv ta reda på, om fastigheten är ansluten till tele2 går man in på deras hemsida, väljer bredband och slår in adressen. Ingår bredband i avgiften bör det nu stå "gruppavtal" och priset bör också vara 0 kronor/månad för något av alternativen.

Min nya månadskostnad

Mitt lån kommer bli på cirka 1,4 miljoner kronor och jag kommer ta lånet hos Danske Bank. De ger 0,1% rabatt om man är fackligt ansluten och hela 0,5% om man går in med minst 20% kontantinsats vilket ger en ränta på i skrivande stund 4,14%. 

Tillträde är inte förens i januari och då har det förhoppningsvis varit ytterligare två räntesänkningar (besked kommer 6 november och 18 december) så man kan kanske hoppas på en ränta runt 3,75%.

Totalt blir månadskostnaden därmed cirka 4200 i avgift (inklusive bredband) + 3100 i ränta = totalt 7 300 kronor. 

För min hyresrätt + bredband betalar jag i dag 7 000 så det kommer alltså inte bli någon större skillnad. Troligen lär dessutom räntan fortsätta sjunka något under 2025.

Sedan tillkommer det amortering förstås, minimum 2 400 kronor/månad. Men det ser jag mer som ett sparande och kommer sannolikt amortera betydligt mer än så.

Den ultimata allvädersportföljen

 

Jag lyssnar nu för tiden i princip bara på två ekonomipoddar, RikaTillsammans (RT) och Sparmakarna. Den gemensamma nämnaren är väl att de sällan eller aldrig handlar om enskilda aktier utan mer tar ett helhetsgrepp kring ekonomi.

RT tycker jag personligen har tagit det några steg för långt de senaste åren och känns allt oftare som en podd som handlar mer om personlig utveckling än ekonomi, men jag lyssnar oftast på avsnitten ändå av någon anledning.

Nyligen dök det dock upp ett avsnitt som kändes mer som "gamla" RT, nämligen det om hur man skapar en allvädersportfölj som visserligen ger 1-2 procent lägre avkastning än en ren aktieportfölj men å andra sidan i princip aldrig kommer ge negativ avkastning heller.

Många drömmer kanske om en portfölj som kan avkasta 15 procent per år (och därmed dubblera pengarna var femte år!), vilket jag jag tyvärr inte tror det går att lyckas med över tid. Och om det ändå går så berodde det till stor del på tur 😏.

För mig är det betydligt mer intressant med en portfölj som denna som kan ge kanske 5-6 procent per år men inte backa mer än kanske -10% vid en riktig krasch (dvs om börsen som helhet går ner -30% eller mer).

Nu finns det ju ett avsnitt på 1.5 timme och en forumtråd med över 1000 inlägg om hur man bygger portföljen men det kan faktiskt sammanfattas ganska enkelt: man har tagit Permanent Portfolio och bytt ut kontanter mot råvaror.

Portföljfördelningen blir därmed:

25% Aktier

25% Guld

25% Långa räntor

25% Råvaror

Exakt vilka fonder eller ETF:er man sedan väljer kan man diskutera i all evighet (vilket också görs i forumtråden...) men i sin enklaste form räcker det ju faktiskt med bara en fond eller ETF för varje tillgångsslag.

Guld är väl det som är lättast, här väljer man lämpligen en fysiskt backad ETF så som 4GLD.

Vill man göra det enkelt för sig i aktiedelen räcker det egentligen med en globalfond så som Storebrand Global All Countries.

Långa räntor och råvaror tycker jag är svårt men två fonder/ETF:er som rekommenderas i forumtråden ser ut att vara L&G Multi-Strategy Enhanced Commodities (EN4C) för råvaror och fonden Captor Irirs Bond för långa räntor.

Min egen Multi Asset har väl vissa likheter med denna och innehåller 50% aktier, 14% räntor, 10% råvaror och 15% guld. Resterande utgörs av 6% silver, 4% volatilitet och 1% bitcoin. Till skillnad från allvädersportföljen är dock mina fördelningar mer eller mindre tagna ur luften 😉.

Sammanfattningsvis tycker jag det ser ut som en mycket intressant portfölj men jag tycker mig ha för dålig koll på både långa räntor och råvaror för att våga tillämpa den rakt av.