Kommande räntehöjningar
Efter en period med relativ låg ränta ser det nu ut som att räntan har bottnat för den här gången. Enligt Riksbankens egna prognoser blir det en höjning i år till 2% och sedan två höjningar till nästa år till totalt 2,5%. Den kan bli både lägre och högre än så förstås även om lägre ser osannolikt ut just nu.
Binda eller ej?
När jag tog mitt livs första bolån i januari 2025 har jag för mig att den rörliga räntan låg på 3,29% och att binda den i 5 år hos Danske Bank kostade 3,49%. Jag valde att dela upp lånet i två lika stora delar och binda det ena på 5 år vilket var ett ganska enkelt val då skillnaden inte var så stor och det ger ett skydd mot kommande höjningar. Än så länge har jag dock inte tjänat på det.
Idag ser läget lite annorlunda ut, jag betalar 2,75% på det rörliga och att binda det på 5 år kostar 3,69%, nästan 1% mer. Skulle jag ta ett nytt lån idag är det valet därmed inte lika självklart även om logiken är densamma som då. 2025 trodde banken att räntorna var på väg ner (vilket var rätt) och nu tror de att de är på väg upp.
För att vinna på att binda idag krävs det alltså en höjning med 1% av styrräntan till 2,75% för att man ska "tjäna" på att binda lånet. Förutsatt att bolånet höjs med exakt lika mycket.
Nu är det ganska ovanligt att man faktiskt tjänar något på att binda bolånet utan det är ju en försäkring mot framtida höjningar. Om prognosen stämmer kommer räntan på bolånet ligga mycket nära 3,69% om drygt 1 år och har man då bundit det är man i alla fall garanterad att det inte blir ännu högre.
Personligen kommer jag inte binda den rörliga delen nu utan fortsätta amortera ganska aggressivt. Tipset från sparekonomer att binda om man har små marginaler stämmer nog den här gången också.
Amortering
Många verkar tycka att man ska amortera så lite som möjligt, dvs 2% över 70% belåningsgrad 1% under 50% och sedan ingenting. Min inställning är mer att har man möjlighet är det bra att amortera ner till 50% ganska snabbt. Efter det är det mer oklart.
Det jag har kvar på mitt lån på 1,4 miljoner är i dagsläget:
Lån 1 (bundet till 2030, 3,49%): 676 000
Lån 2 (rörligt, just nu 2,75%): 466 000
Totalt: 1 142 000
Belåningsgrad: 63%
Jag har kommit ner ordentlig i belåningsgrad sedan lånet togs och skulle kunna ändra till 1% amortering om jag ville men låter det ligga kvar på 2% så länge. De 1200 kronorna som dras varje månad på varje lån är nu mer än vad räntan är för lån 2.
Håller jag den här takten lär jag också komma under 50% om cirka 2 år. Planen då är att sluta med månadsamortering och eventuellt bara göra enstaka extraamorteringar.
Allt det här bygger på att börsen utvecklas relativt väl, gör den inte det kommer jag prioritera att investera på börsen framför att amortera.
Amortera på vilket lån?
Jag har som synes gjort extraamorteringar på lånet med rörlig ränta. Lite pinsamt, men anledningen är att jag trodde att det tillkom en avgift om man gjorde det på det bundna lånet. Man har ju lovat banken att betala 3,49% i 5 år så att då kunna amortera av det utan extra avgifter känns inte helt logiskt.
Man kan själv beräkna den så kallade ränteskillnadsersättningen på Konsumenternas. Med mina siffor blir det 0 kronor i avgift även om jag skulle betala av hela det bundna lånet idag.
Som jag förstår det betalar man bara ränteskillnadsersättning om lånet är bundet på en betydligt högre ränta än den rörliga, i dagsläget cirka 4,3%.
Om detta stämmer hade det således varit bättre att amortera på det bundna lånet så länge vi hade sjunkande räntor och sedan växla till det rörliga när räntorna börjar höjas.
Å andra sida kan det vara skönt att ha amorterat på det rörliga när räntorna väl börjar höjas, så det blev nog ganska bra ändå i slutändan 😀.
