Efter att ha bott i hyresrätt hela livet har jag nu relativt hastigt och lustigt köpt mig en bostadsrätt. Bakgrunden är att hyresvärden efter många år insett att hyran där jag bor nu är alldeles för låg och kommer tillämpa något som kallas "infasning" av hyran och höja den i etapper fram till 2027.
Från att ha varit cirka 6 000 kronor kommer den landa på närmare 9 000 kronor 2027. Jag fick besked om detta i början av september och skrev på kontrakt för nya lägenheten denna vecka.
Att hitta lämplig lägenhet visade sig nästan handla mer om att hitta rätt bostadsrättsförening än lägenhet så nedan listas några punkter att ha i åtanke som gör att man på gott och ont kan filtrera bort cirka 90% av alla objekt.
Föreningens storlek
Visas på första sidan på Hemnet som "Antal lägenheter". Jag förstod först inte vad jag skulle göra med informationen men insåg efter ett tag att det kan vara ett problem med en allt för liten förening. Om taket behöver bytas är det t ex bättre om det är 100 lägenheter som delar på kostnaden än 8.
Ett annat problem är helt enkelt att styrelsen måste bestå av minst tre personer, vad händer om en eller två flyttar och övriga (inklusive man själv) inte är intresserade?
Större är alltså bättre och min smärtgräns går vid cirka 25 lägenheter.
Föreningens skuldsättning
Skuldsättningen brukar visas som "bostadens indirekta nettoskuldsättning". Gör den inte det får man leta i föreningens årsredovisning efter skuldsättning per kvadratmeter. Bostadens indirekta nettoskuldsättning är nämligen skuldsättning per kvadratmeter x antal kvadratmeter så om skuldsättningen är 2500/kvadrat och lägenheten är på 60 kvadrat är bostadens indirekta nettoskuldsättning 150 000.
I teorin innebär detta att om räntan höjs 2 procent från dagens nivå ökar kostnader för den del man har i föreningen med 150 000 * 0,02 = 3000 per år eller 250 kronor i månaden.
Hade skuldsättningen istället varit säg 800 000 för samma lägenhet (vilket inte är ovanligt i nyproduktion) hade summan istället blivit 800 000 x 0,02 = 16 000 per år eller drygt 1300 kronor i månaden.
Sen är det förstås inte säkert att det slår igenom med höjd månadsavgift på samma belopp (föreningen har vanligen sina lån bundna på ett antal år t ex) men risken finns.
En låg skuldsättning anses vara under 5000/kvadrat vilket väl låter rimligt.
Stambyte
Vatten och -avloppsrör sägs ha en livslängd på cirka 50 år och sedan börjar det bli dags att göra något åt dem, antingen genom stambyte eller stamrenovering.
Stambyte innebär precis som det låter att de byts ut helt vilket är en besvärlig process som tar cirka 8 veckor och man kan vanligen inte bo i bostaden under tiden.
Stamrenovering är betydligt enklare, tar någon vecka och man kan bo kvar under tiden. Nackdelen är att det inte håller lika länge som ett stambyte utan att man i många fall bara skjuter på problemet 10-20 år.
Att köpa en lägenhet som snart behöver stambytas är alltså något man helst vill undvika, dels är det dyrt att genomföra och dels besvärligt att inte kunna vistas i bostaden på 8 veckor.
Ett sätt är förstås att köpa lägenhet i en relativt ny fastighet men de brukar oftast ha ganska hög skuldsättning (se ovan) och går därför bort av den anledningen.
Är det stamrenoverat för 5 år sedan håller det troligen många år till men vad man helst vill se i beskrivningen är stambyte någon gång under 2000-talet.
Trappstädning och gårdsskötsel
En kanske inte lika viktig punkt som de övriga och heller inte lika vanlig men lusläser man beskrivningen är det ändå inte så ovanligt med formuleringar som "trappstädning enligt rullande schema" eller "de boende hjälper till med trädgårdsskötsel enligt schema".
Om detta är en nackdel eller inte är väl upp till var och en men personligen betalar jag med glädje några hundra kronor mer i avgift varje månad för att slippa detta 😀.
Ibland står det klart och tydligt i beskrivningen att man inte har några dylika åtaganden, i annat fall kan man leta i årsredovisningen efter poster om fastighetsskötsel och lokalvård.
Mäklaren vet inte mer än vad som står på hemnet(?)
Jag vet inte om jag har haft otur men min upplevelse är att mäklaren i princip inte vet mer om bostaden än det som redan står i annonsen, vilket är olyckligt eftersom det ibland står fel i annonsen.
Som exempel har jag vid tre olika tillfällen frågat om bredband ingår i avgiften och i så fall vilken hastighet eftersom det varit otydligt i annonsen. Mäklarens reaktion har då varit att börja scrolla i annonsen och upprepa det som står där, för att sedan lova att återkomma om det (vilket ingen har gjort).
Möjligen en detaljfråga men jag kan tycka att det är en ganska grundläggande sak att ha koll på då det ju påverkar månadsavgiften med cirka 500 kronor.
Just detta går dock mycket enkelt att själv ta reda på, om fastigheten är ansluten till tele2 går man in på deras hemsida, väljer bredband och slår in adressen. Ingår bredband i avgiften bör det nu stå "gruppavtal" och priset bör också vara 0 kronor/månad för något av alternativen.
Min nya månadskostnad
Mitt lån kommer bli på cirka 1,4 miljoner kronor och jag kommer ta lånet hos Danske Bank. De ger 0,1% rabatt om man är fackligt ansluten och hela 0,5% om man går in med minst 20% kontantinsats vilket ger en ränta på i skrivande stund 4,14%.
Tillträde är inte förens i januari och då har det förhoppningsvis varit ytterligare två räntesänkningar (besked kommer 6 november och 18 december) så man kan kanske hoppas på en ränta runt 3,75%.
Totalt blir månadskostnaden därmed cirka 4200 i avgift (inklusive bredband) + 3100 i ränta = totalt 7 300 kronor.
För min hyresrätt + bredband betalar jag i dag 7 000 så det kommer alltså inte bli någon större skillnad. Troligen lär dessutom räntan fortsätta sjunka något under 2025.
Sedan tillkommer det amortering förstås, minimum 2 400 kronor/månad. Men det ser jag mer som ett sparande och kommer sannolikt amortera betydligt mer än så.
